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审计之窗国有资产出租数据分析方法初探
大中小重庆市审计局在2022年某集团经济责任暨财务收支审计项目前期调查发现，截至2021年末，该集团及其下属公司拥有经营性房产面积76余万平方米，房产闲置面积较大、空置率较高。本文主要介绍如何利用财务管理系统数据、资产管理系统数据对比分析查找资产闲置和资产出租存在的突出问题。
一、政策依据和基础数据
政策依据：《企业国有资产交易监督管理办法》《某集团经营类物业资产管理办法》。
基础数据：财务管理系统中的应收账款—应收租金数据、资产管理系统中的资产租赁情况数据。
二、数据分析的思路步骤
资产租赁审计数据分析主要围绕存量出租资产总体数量、未出租资产的数量、资产出租环节、租金收取环节、退租等环节进行分析，以下列举部分审计数据分析的思路、步骤和形成的审计结果。
1．资产闲置情况。
利用资产管理系统中资产的总体数据（含已出租资产数据、未出租资产数据）与财务管理系统中的应收账款—应收租金数据对比分析，按已出租资产应收取租金或账面计提租金的思路，分析真实的资产闲置数量，形成待核实的资产闲置情况疑点表。
2．资产出租程序执行情况。
按照《企业国有资产交易监督管理办法》“单宗资产年租金招租底价在100万元以上的，应当进入产权交易机构公开招租”的规定，利用财务管理系统应收账款—应收租金数据，汇总分析形成待核实的年租金超过100万元的承租企业和承租资产的情况疑点表，再进一步核实资产出租的程序执行情况。
3．资产租金收取情况。
利用财务管理系统应收账款—应收租金数据，结合资产管理系统中的资产租赁数据，分析已出租资产租金是否计提反映、有无应收未收租金情况及其他特殊情况，形成待核实未计提租金的承租企业疑点表、应收未收租金的承租企业疑点表以及其他特殊情况疑点表。
三、数据分析结果的核查
通过数据分析初步形成待核实的疑点数据，结合其他资料核查锁定具体问题。
1．核查空置闲置房产面积。
通过数据分析形成待核实的资产闲置情况疑点表，将待核实的资产闲置情况表交由集团核实闲置资产地点、面积等信息。通过核实最终锁定集团及下属公司可租售房产 76余万平方米，空置23余万方，空置率31%。某项房产（建筑面积7.2万平方米、投资成本5.66亿元）自建成以来6年一直处于闲置状态。
2．核查资产出租程序的执行。
分析待核实的年租金超过100万元的承租企业和承租资产的情况疑点表，年租金超过100万的企业有12家，剔除经济责任审计期间续租的承租企业。审计组通过进一步收集进入产权交易机构公开招租的资料，从而查证资产出租是否按照规定程序执行。
3．核查应收未收租金情况。
通过数据分析形成待核实未计提租金的承租企业疑点表、应收未收租金的承租企业疑点表以及其他特殊情况疑点表。通过审计进一步核查疑点，发现集团下属公司欠收租金和物业费703万元。
另外审计还发现了集团某下属企业退还某承租企业租金和承租保证金203万元等不正常现象，通过进一步收集资料发现集团将1.13万平方米出租给某承租企业7个月未收取租金。审计在分析某承租企业账务往来发现集团还代其他单位付款给承租补偿款1000余万元，通过后续查证和分析，落实了某承租企业骗取财政补偿款的问题。
四、思考和体会
在推行数据化审计的现阶段，审计人员面临着基础数据不足、被审计单位的业务数据和财务数据标准不一、数据不完整等难题，但只要我们善于创新思路，通过数据分析锁定疑点，并进一步核实形成审计证据，对于提高审计成效将有着十分重要的作用。（企业一处解燕）
